Образец договора аренды нежилого помещения

Заключение договора аренды

Договор аренды — это соглашение между сторонами, по которому арендодатель (собственник недвижимости или его представитель) передает свою собственность арендатору за определенную плату. В договоре прописываются условия, на которых наниматель будет использовать арендуемое помещение, а также размер арендной платы. Узнать об особенностях заключения договора аренды, сроках его действия, можно, прочитав статью.

Особенности заключения соглашения

Согласно законодательству РФ, любой собственник может сдавать свою недвижимость в аренду, будь то:

  • Офисное здание;
  • Гаражные постройки;
  • Промышленные комплексы (здания бывших фабрик, заводов);
  • Городская недвижимость (квартиры и дома), переведенная в статус нежилых помещений.

Договор аренды может быть заключен также и между физическим и юридическим лицом.

Содержание

Договор аренды нежилого помещения бывает трех форм: простой, краткой, типовой. Они различаются между собой структурой. Простая и краткая форма договора включает следующие пункты:

  • Реквизиты участников сделки;
  • Предмет договора;
  • Условия действия соглашения.

Обе формы договоров используют при краткосрочной аренде. Согласно законодательству РФ, срок действия таких контрактов составляет от 3 до 6 месяцев. Главным их отличием от типового договора является невозможность продления срока их действия.

Типовой договор аренды используется исключительно при долгосрочной аренде. В него входят следующие пункты:

  • Предмет договора;
  • Порядок передачи помещения;
  • Права и обязанности наймодателя/съемщика;
  • Платежи и расходы — указывается перечень расходов, которые будут закреплены за каждой из сторон сделки при заключении и действии договора;
  • Ответственность сторон;
  • Срок действия договора;
  • Пролонгация и прекращение действия договора;
  • Дополнительные условия;
  • Реквизиты сторон;
  • Подписи и дата — в зависимости от условий договора, может потребоваться подпись поручителя арендатора.

Помимо указанных, в типовой договор аренды могут быть включены и другие пункты.

Предмет договора

Предметом договора аренды называют условие, согласно которому арендодатель передает съемщику нежилое помещение или объект недвижимости во временное пользование за определенную плату. В обязательном порядке в контракте указывается, что на момент подписания договора аренды сдаваемое помещение не является предметом долгового или залогового обязательства между арендодателем и съемщиком. Кроме того, в документах прописывается, что вся прибыль, полученная арендатором со сдаваемого помещения, принадлежит только ему.

Согласно ГК РФ, ст. 607 п. 3, договор аренды признается недействительным или незаконно оформленным, если:

  • В договоре отсутствует полное описание арендуемого помещения. Оно включает в себя информацию об адресе, площади, информацию о типе объекта;
  • Отсутствует паспорт БТИ и сопутствующая ему дополнительная документация, которая включает в себя:
    • Кадастровый паспорт;
    • Архитектурный план арендуемой недвижимости;
  • Выписка из департамента градостроения или мэрии города (требуется только если арендуемая недвижимость является архитектурным памятником);
  • Выписка из ЕГРН;
  • Документы, подтверждающие, что у арендуемой недвижимости нет наложенных арестов и она не находится в собственности третьих лиц;
  • Документы, подтверждающие, что арендодатель является собственником данной недвижимости. К ним относятся документы купли-продажи, дарственные.
  • Разрешения на подключение к электричеству, газу, канализации, отоплению, телевидению и интернет коммуникациям.

Если у арендодателя эти документы отсутствуют, запрос на получение их копий можно оформить в городской мэрии, центральном архиве, БТИ. Данная процедура займет от 5 — до 25 рабочих дней.

Порядок передачи помещения

Когда собственник недвижимости передает арендатору ключи от сдаваемого помещения, обе стороны подписывают акт сдачи-приемки недвижимости. В нем указываются технические характеристики помещения, его кадастровый номер, адрес. Затем отдельным пунктом прописываются отделимые и неотделимые улучшения сдаваемого помещения. К ним относится следующее:

  • Наличие сантехнического оборудования;
  • Подключения к городским коммуникациям (свет, газ, вода, отопление, теле и радио коммуникации);
  • Указывается, требуется ли капитальный ремонт сдаваемому помещению. Если он уже проведен, подробно описывается состояние стен, полов, потолка, указывается, какие именно ремонтные работы были проведены (например: установка напольного покрытия, покраска стен, установка стеклопакетов и прочее);
  • Если сдаваемое помещение передается арендатору вместе с мебелью, арендодатель обязан указать ее техническое состояние, наименование всех единиц (кресла, стулья, столы и т. д.), их количество и год выпуска (необходим для определения степени ее износа);
  • Если помимо мебели в арендуемом помещении присутствует оргтехника, арендодатель также обязан указать ее технические характеристики, состояние, степень износа;

После того, как обе стороны ознакомились с содержанием акта сдачи-приемки недвижимости, он подписывается в присутствии свидетелей. С этого момента наниматель имеет право официально приступить к использованию арендуемого помещения.

Права и обязанности наймодателя

Чтобы избежать споров между съемщиком и арендодателем, в договоре четко прописываются права и обязанности последнего.

Обязанности:

  • После подписания договора, арендодатель обязуется предоставить ключи от сдаваемого объекта не позже чем через 1-5 дней. При этом, согласно главным условиям контракта гарантируется, что сдаваемое помещение будет находиться в технически исправном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации;
  • Если по каким-либо причинам сдаваемый объект непригоден для немедленной эксплуатации, арендодатель обязан уведомить об этом съемщика;
  • Наймодатель обязан ежемесячно предоставлять съемщику счет на оплату аренды и прочих коммунальных услуг (свет, газ, вода и прочее);
  • В случае если собственник планирует выставить сдаваемую недвижимость на продажу, право собственности переходит к другому лицу или арендодатель решил досрочно расторгнуть контракт аренды, собственник обязан за 3-6 месяцев уведомить об этом съемщика.

Права:

  • Арендодатель имеет право провести проверку сдаваемого помещения и удостовериться, что съемщик использует арендуемое помещение строго в соответствии с условиями контракта;
  • Собственник имеет право потребовать арендную плату авансом за будущие месяцы аренды, если съемщик регулярно нарушает сроки оплаты;
  • Наймодатель вправе потребовать досрочного расторжения контракта в том случае, если съемщик нарушает условия эксплуатации арендуемой недвижимости.

Собственник имеет право потребовать возмещения материального ущерба, если сдаваемая недвижимость повреждена по вине съемщика.

Права и обязанности квартиросъемщика

Права:

  • Арендатор вправе потребовать материальную компенсацию, если собственник недвижимости решил досрочно расторгнуть контракт аренды, не уведомив заранее об этом съемщика;
  • Если собственник часто посещает сдаваемую в аренду недвижимость, заранее не уведомляя об этом арендатора, съемщик вправе потребовать сократить число визитов до 1 в месяц.

Обязанности:

  • Съемщик обязуется использовать арендуемое помещение только в соответствии с условиями контракта. Таким образом, если по условиям соглашения в арендуемом помещении должен находиться офис, он не имеет права использовать его в качестве складского помещения;
  • Перед выполнением любых ремонтных или строительных работ в арендуемом помещении, он обязан согласовать их с арендодателем. В противном случае он может быть привлечен к уголовной ответственности за несанкционированную перепланировку арендуемого объекта;
  • Арендатор обязан за свой счет обеспечить охрану арендуемой недвижимости;
  • Если арендатор планирует расторгнуть договор аренды, он обязан за 1-3 месяца уведомить об этом собственника недвижимости;
  • Если из-за действий нанимателя арендуемая недвижимость перешла в аварийное состояние, он обязан провести ремонтно-восстановительные работы объекта и, по завершению контракта аренды, передать его собственнику в исправном состоянии.

Если арендуемая недвижимость не соответствует заявленным характеристикам, арендатор имеет право оспорить стоимость ежемесячной арендной платы.

Платежи и расходы

Согласно законодательству РФ, любой договор с обязательным депозитом, срок действия которого составляет более чем 11 месяцев, в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре. Оплата за регистрацию договора выполняется собственником недвижимости.

Сумма арендной платы может быть пересмотрена только по соглашению обеих сторон договора. Причинами пересмотра арендной платы могут являться различные факторы, повлиявшие на внешнее состояние арендуемого помещения, а также на его рыночную стоимость. Например, затопление арендуемой недвижимости, пожар, снижение/повышение цен на недвижимость в прилегающем районе и т.д.

Сторона, желающая пересмотреть сумму арендной платы, должна предупредить другую не позднее чем за 1-1,5 месяца до очередного платежа. Арендная плата может проводиться каждый месяц или раз в несколько месяцев, иногда 1 раз в год. В договоре также могут прописываться условия штрафных санкций, применяемые в случае просрочки платежей. Такими санкциями является наложение пенни (штрафа). Ее размер определяется согласно условиям контракта или устанавливается автоматически в соответствии с законодательством РФ.

Одновременно с выполнением первой оплаты, арендатор обязан внести обеспечительный депозит (страховой депозит на случай форс-мажорных обстоятельств, банкротства арендатора). Сумма депозита не должна превышать 1/5 стоимости арендуемого помещения. Иногда ее размер может составлять сумму арендной платы за 5 или 12 месяцев.

Ответственность сторон

Арендодатель несет ответственность за техническое состояние сдаваемого в аренду помещения. Перед подписанием договора аренды, он обязан уведомить арендатора об имеющихся недостатках данного помещения. Согласно ст. 583 ГК РФ, арендатор имеет право потребовать снизить арендную плату, если после заключения договора он обнаружил скрытые проблемы арендуемого помещения. К ним может относиться неисправная электропроводка, сломанная сантехника и прочее.

При нарушении сроков передачи помещения, арендатор вправе потребовать материальную компенсацию от собственника жилья за несоблюдение им условий договора, а также за понесенные убытки.

С момента подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, арендатор несет материальную ответственность за сохранность предоставленного ему имущества. В него входит офисная мебель, оргтехника и прочее. Он также обязуется своевременно вносить арендную плату за снимаемое им помещение, и использовать его только согласно условиям контракта.

Срок действия

Согласно ГК РФ, срок действия любого договора аренды составляет 1 год с момента его подписания. Если по истечению данного периода ни одна из сторон не уведомила другую в намерении расторгнуть контракт, он автоматически продлевается на прежних условиях еще на 1 год с возможностью на дальнейшее продление. Если же в договоре указываются фиксированные сроки его действительности, по их истечению он автоматически расторгается или признается недействительным.

Пролонгация и прекращение

Пролонгация — это автоматическое продление договора. Согласно ГК РФ, пролонгации подлежат только те договора, которые заключены на более чем 10-11 месяцев. Таким образом, если срок договора составит 12 и более месяцев, он автоматически подлежит продлению на следующий год на тех же условиях. Все потому, что такие договора проходят обязательную регистрацию в Росреестре.

Досрочное прекращение действия договора возможно только в двух случаях:

  • По обоюдному согласию обеих сторон, подписавших контракт аренды;
  • Через суд с обязательным указанием причин, по которым требуется досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

В качестве причин расторжения контракта можно указать следующее: постоянное нарушение сроков оплаты, нецелевое использование арендуемого помещения и прочее.

Досрочное расторжение договора может быть не связано с нарушениями условий контракта арендатором. Для этого в договоре необходимо указать следующее условие:
«Арендодатель имеет право расторгнуть контракт аренды в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора».

Возврат страхового депозита происходит сразу после того, как арендатор поставлен в известность о досрочном расторжении договора аренды или после того, как арендатор освободит арендуемое помещение.

Дополнительные условия

Любое изменение договора осуществляется только после согласия обеих сторон соглашения. Таким образом, если обе стороны контракта пришли к общему решению о повышении арендной платы за съемную недвижимость, нет необходимости составлять новый договор или подписывать дополнительные соглашения. Достаточно внести поправки в уже существующий контракт. Если арендодатель решит самостоятельно в одностороннем порядке изменить любой из пунктов контракта, ему придется обратиться в суд с соответствующим заявлением. При этом, как правило, в большинстве случаев иск со стороны владельца недвижимости может быть отклонен.

Реквизиты сторон

В договоре указываются следующие реквизиты сторон:

  • ФИО участников сделки;
  • Паспортные данные обеих сторон. Если арендатор не является гражданином РФ, он обязан предоставить свидетельство о временной регистрации и разрешение на предпринимательскую деятельность в РФ;
  • Юридические и физические адреса обеих сторон;
  • Обе стороны указывают свои почтовые адреса для получения корреспонденции, связанной с договором аренды;
  • Указываются ИНН, КПП, ОГРН;
  • Арендатор указывает свой расчетный и страховой счет. Последний необходим для внесения залога и оплаты материальных ущербов арендодателю. Например: во время аренды съемщик повредил напольное покрытие, была сломана мебель и т.д. В таком случае все повреждения оплачиваются страховым счетом арендатора.
  • Арендодатель указывает банковский счет для получения арендной платы.

Реквизиты сторон сделки могут быть указаны в начале контракта и продублированы в его конце перед полями для подписи.

Подписи и дата

Подпись договора является письменным подтверждением того, что обе стороны соглашения ознакомились с его содержанием и подтвердили свое согласие на соблюдение его условий. После подписания контракта, в него вписывается дата и ставится печать. Если к основному договору аренды имеются дополнительные документы, их также требуется подписать. Такими документами могут быть акт сдачи-приемки объекта, договор страхования арендуемого помещения от краж, пожаров, землетрясений и т.д.

Образец и бланк

Скачать действующий бланк договора аренды и прочие необходимые образцы документов можно по следующим ссылкам:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий