Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением

Квартира с обременением в пользу продавца — это недвижимость, реализация которой имеет определенные ограничения. К таковым относят залог по ипотеке, арест, необходимость согласия членов семьи на продажу, пожизненное содержание другого человека. Для покупателя подобные условия сопряжены с определенными рисками, для минимизации которых и заключается предварительный договор купли-продажи.

Содержание и обязательные условия договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением составляется по той же структуре, что и основной документ сделки. В соглашение включают следующую информацию:

  • сведения о сторонах сделки, паспортные и контактные данные;
  • описание квартиры — адрес, техническое состояние, дополнительные детали, включая факт обременения по ипотеке;
  • реквизиты свидетельства о праве собственности на отчуждаемую квартиру, а также документов, на основании которых это право было получено — договора купли-продажи, завещания, дарственной;
  • общая стоимость квартиры, объем средств, выплачиваемых продавцу, порядок расчета и внесения денег, обязательства по обременению;
  • обязательства сторон сделки заключить основной договор купли-продажи в указанный срок, ответственность за невыполнение условий сделки, штрафы;
  • процедура расторжения предварительного договора, выплата неустойки.

Предварительный договор не обеспечивает покупателю права собственности на приобретаемую квартиру. Он лишь фиксирует намерение сторон заключить основной договор на обозначенных условиях. При обременении и нюансах переоформления ипотеки предварительный договор становится гарантией того, что сделка состоится.

Оформление основного договора

Процедура оформления основного договора купли-продажи квартиры будет зависеть от типа обременения. Если недвижимость приобретается по ипотеке — в документ вносятся условия ее погашения.

Основной договор купли-продажи будет иметь стандартную форму в случае, если покупатель полностью погашает кредит единоразовым платежом. В этой ситуации в соглашении прописывается порядок расчета как с продавцом, так и с кредитующим банком.

Если покупатель принимает на себя ипотеку и обязуется выплачивать ее вместо продавца — потребуется согласие банка. До составления основного договора купли-продажи покупатель подает заявку на получение такой возможности, фактически — заявление на ипотеку. Если она будет одобрена, приступают к оформлению сделки.

Основной договор купли продажи квартиры с обременением составляется по общим требованиям:

  • сведения о сторонах сделки — паспортные и контактные данные продавца и покупателя;
  • информация о кредиторе — банк, ответственный сотрудник, его данные;
  • описание предмета сделки — адрес квартиры, техническое состояние, дополнительные сведения;
  • условия ипотеки, реквизиты договора;
  • порядок перехода обязательств по кредитованию на нового залогодателя, которым становится покупатель;
  • полная стоимость квартиры, объем выплат продавцу и банку, условия кредитования;
  • обязательство открытия аккредитива или банковской ячейки для передачи средств продавцу, порядок внесения оплаты;
  • порядок расторжения договора купли-продажи, ответственность сторон, выплата неустойки;
  • сроки вступления документа в силу, расходы по оформлению, сопутствующие риски;
  • реквизиты и подписи сторон.

Основной договор купли-продажи заключается на тех же условиях, что и предварительный. Изменение стоимости, порядка оплаты или других условий может быть обжаловано через суд.

Образец и бланк

Предварительный договор купли-продажи квартиры при обременении, как и основной документ сделки, составляется по общим правилам. Дополнительными особенностями соглашения выделяют:

  • необходимость согласия банка на отчуждение недвижимости и предоставление кредита новому лицу;
  • открытие аккредитива покупателем для передачи средств;
  • в договоре обязательно указывается наличие обременения, пометка о том, что покупатель ознакомлен с этой информацией и готов выступить залогодателем в дальнейшем кредитовании.

Регистрация

Регистрация квартиры с обременением — отдельная процедура. Если покупатель погашает ипотеку сразу — право собственности регистрируется по стандартной процедуре, никаких дополнительных действий не требуется.

Если же квартира приобретается с обременением по ипотеке и покупатель становится залогодателем — соответствующая запись делается в ЕГРП. Подразумевается, что до завершения расчета залогодатель несет обязательства перед продавцом, что и должно быть зафиксировано документально.

Для регистрации залогового обеспечения в ЕГРП в предварительном и основном договоре купли-продажи делают соответствующую отметку. Это создает правовую базу для дальнейших действий. Также указывается информация о сроках обременения, процедуре его досрочного снятия, ответственность за сохранность залогового имущества.

Внесенные условия регистрируются в органах Росреестра. После этого каждая из сторон получает выписку из ЕГРП об обременении квартиры. Чтобы в дальнейшем снять его стороны с совместным заявлением, обращаются в Регистрационную палату, после чего соответствующая запись аннулируется.

Сопутствующие документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением стороны представляют следующие документы:

  • совместное заявление о переходе права собственности на квартиру;
  • правильно составленный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • соглашение о залоге, если оно заключалось отдельно;
  • доверенность, если регистрация осуществляется через представителя;
  • согласие органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • разрешение супруга, если квартира была куплена в браке;
  • справка о прописанных по указанному адресу лицах;
  • выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Помимо перечисленных, работник Росреестра вправе требовать и иные документы, необходимые для получения полной информации по квартире. Для достоверности рекомендуется уточнять перечень документации непосредственно в территориальном отделении.

Налоги и пошлины

Госпошлина на регистрацию права собственности составляет 2000 рублей. Оплатить всю сумму можно в любом терминале, квитанция о внесении средств представляется вместе с документами. Без подтверждения платежа регистрация не будет инициирована.

Дополнительные расходы сопряжены с нотариальным заверением и оформлением необходимых документов. В данном вопросе итоговая сумма может разниться в зависимости от требуемых бумаг и цен на нотариальные услуги.

Нередко для упрощения процесса стороны обращаются к представителю, который занимается вопросами оформления и регистрации права собственности. В этом случае дополнительные расходы включают оплату доверенности и предлагаемых услуг.

Срок регистрации и получения выписки из ЕГРП — 7 рабочих дней с момента приема документов, включая квитанцию об оплате госпошлины. Если оформление осуществляется через многофункциональный центр, период регистрации увеличивается до 9 дней.

Преимущества и недостатки

Покупка квартиры с обременением по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки. К первым относят:

  • стоимость недвижимости — ипотечная квартира продается обычно с заниженной ценой;
  • банк выступает третьей стороной сделки, что существенно снижает мошеннические риски.

К недостаткам приобретения квартиры по ипотеке относят:

  • принятие на себя обязательств по ипотечному кредиту;
  • дополнительные сложности с оформлением бумаг и регистрацией права собственности;
  • банк вправе направлять своих представителей для проверки состояния квартиры;
  • для заключения предварительного и основного договора купли-продажи придется выполнять все условия кредитующего банка, что нередко сопряжено с дополнительными сложностями и расходами.

С учетом данных факторов рекомендуется тщательно взвешивать и рассчитывать преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением в виде ипотеки. Также обращают внимание, что уже на первоначальном этапе сделки необходим предварительный договор.

Его необходимость обусловлена тем, что даже если покупатель сразу погашает весь кредит — банк снимает залог в течение 5 дней. К регистрации права собственности можно приступить только спустя 10 дней. Все это создает дополнительный риск того, что после внесения средств продавец откажется от сделки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий