Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается для переноса основной сделки. Документ не считается обязательным, однако он востребован, когда стороны хотят закрепить свое намерение о купле-продаже и получить соответствующие гарантии от контрагента. В зависимости от условий договоренности документ будет иметь юридическую силу и позволит привлечь партнера к выполнению взятых на себя обязательств через суд.

Необходимость предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи недвижимости или иного имущества заключается по соглашению сторон. Его оформление и применение регулируется статьей 429 ГК РФ.

Необходимость составления предварительного договора купли-продажи недвижимости обусловлена желанием закрепить условия будущей сделки. Если стороны по тем или иным причинам не могут оформить ее сразу, но намерены сделать это в будущем — составляется данный документ.

Подобная ситуация часто возникает при необходимости оформления документов на продаваемую квартиру, застройке, ипотеке, а также при внесении аванса. В предварительном соглашении о купле-продаже стороны закрепляют условия, которые затем переносятся в основной документ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается распространенной практикой из-за сложности оформления бумаг с банком. Документ позволяет сторонам согласовать условия и стоимость недвижимости пока банк переоформляет залоговое обеспечение на новое лицо.

Подчеркивается, что предварительный договор купли-продажи не дает права собственности, лишь фиксирует намерение его приобрести.

Существенными аспектами предварительного договора выделяют стоимость квартиры, сроки заключения сделки, внесение аванса и оплаты, порядок передачи права собственности. Также оговариваются условия расторжения данной договоренности, возможные штрафы.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не требует регистрации в Росреестре или нотариального заверения. При этом подписанный обеими сторонами документ имеет юридическую силу, в случае нарушения его условий подают иск в суд.

Содержание и обязательные пункты

Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется по той же структуре, что и основной документ сделки. Важно учитывать, что невыполнение ряда условий составления может сделать договоренность недействительной.

Существенными положениями предварительного соглашения купли-продажи выделяют:

  • предмет сделки — квартира или иная недвижимость, форма собственности и реквизиты подтверждающих документов;
  • паспортные и контактные данные сторон сделки;
  • четко прописанная сумма сделки — цена, за которую продается недвижимость;
  • перечень лиц, проживающих в указанной квартире вместе с продавцом, прописываются паспортные данные и полные имена;
  • контактные данные сторон, если продавец проживает по другому адресу — в документ вносится и адрес прописки, и фактическое место проживания;
  • наличие обременений — продавец в отдельном порядке должен указать на то, что квартира не находится в залоге, под арестом, в нее не переселяются новые жильцы — любые факторы, способные отразиться на сделке;
  • срок действия — по его истечению стороны обязуются заключить основной документ по купле-продажи квартиры, если срок не указан, предварительный договор действует год;
  • порядок оплаты — прописываются условия внесения средств за недвижимость, период выплат, способ передачи денег, номер счета, сведения о задатке, в приложение к предварительному договору может включаться расписка о передаче части средств;
  • составляются условия расторжения предварительного договора и прописывается ответственность сторон за невыполнение его положений.

Отсутствие существенных условий предварительного договора купли-продажи квартиры нередко служит достаточным основанием для признания документа недействительным. С учетом данного аспекта обращают внимание на рекомендации к составлению документа.

Предмет договора

Предмет предварительного договора купли-продажи квартиры — это отчуждаемая недвижимость. В документе должно быть детальное описание всех аспектов, связанных с жильем — адрес, внешний вид, техническое состояние, рыночная стоимость.

В данном вопросе лишние детали только приветствуются. Особенно это касается купли-продажи квартиры, приобретаемой у застройщика. В предварительном договоре долевого участия должны присутствовать технические характеристики и параметры приобретаемой недвижимости.

Расчет

При указании стоимости квартиры в предварительном соглашении купли-продажи прописывается полная цена расчета. Обязательным условием считается указание на окончательную стоимость квартиры и невозможность ее изменения. Если в документе нет указания стоимости — договоренность считается недействительной.

Данный аспект обусловлен изменениями цен на жилье — оно может подорожать или подешеветь, делая первоначальные условия невыгодными для одной из сторон. Особенно это актуально при заключении предварительного соглашения на продолжительный период времени.

Попытка в дальнейшем изменить цену, указанную в документе, считается нарушением договоренности. Другая сторона в этом случае может через суд принудить контрагента к выполнению условий предварительного договора.

В некоторых ситуациях суд однако может признать изменение стоимости квартиры правомерным. Обычно это связано с изменениями, которые не могли быть спрогнозированы на момент составления документа.

Задаток

Передача денег

В судебной практике вопрос включения задатка в предварительный договор купли-продажи считается достаточно противоречивым. Статья 429 ГК РФ указывает на составление документа по той же структуре, что и основной договор, что делает необходимым включение условий о задатке.

При этом статья 380 ГК РФ о самом задатке дает определение такого способа передачи средств, где платеж вносится в счет основной суммы. Однако предварительный договор купли-продажи носит безвозмездный характер, что и делает условия о задатке спорными.

Ряд юристов сходится на мнении о том, что вопрос задатка в этом случае можно считать гарантией выполнения договоренности. Для этого прописываются дополнительные условия — какая сумма из задатка идет на погашение неустойки в случае расторжения документа, а какая подлежит возврату.

Если стороны предусматривают возврат задатка при расторжении договоренности — в предварительном договоре также прописываются соответствующие условия. Указывается порядок возраста, сумма, размер неустойки в случае просрочки.

Дополнительные положения

Дополняющие положения предварительного договора купли-продажи ориентированы на решение организационных вопросов. В обязательном порядке в документе прописываются условия расторжения договоренности, выплата неустоек, возврат аванса.

Также рекомендуется указывать, какая из сторон несет расходы по оформлению указанного договора. Дополнительно включают и положения о возмещении данных затрат в случае неподписания основного договора купли-продажи.

В дополнительных положениях также указывают и отсутствие обременения на предмет сделки — квартиру или иную недвижимость. По желанию сторон в перечень условий могут включаться и иные организационные вопросы, обязательства и предписания.

Расписка

Включение в предварительный договор купли-продажи квартиры условий задатка нередко сопровождается составлением расписки. Такой документ не имеет строгой формы, составляется свободно, нередко от руки. К основным условиям составления относят:

  • имена сторон, передавших и получивших деньги, контактные данные;
  • основание передачи задатка, реквизиты предварительного договора;
  • способ передачи средств;
  • сумма задатка;
  • место и дата получения средств;
  • подписи обеих сторон.

Расписка составляется в качестве приложения к предварительному договору купли-продажи. Подчеркивается, что отраженные в ней условия должны присутствовать и в документе — сумма задатка, способ и время передачи.

В расписке внесенная сумма указывается как задаток, а не аванс.

Реквизиты сторон — участников сделки

Сторонами предварительного договора купли-продажи могут выступать как физические, так и юридические лица. Важным условием составления документа выделяют подтвержденное право собственности владельца недвижимости.

Продавцом квартиры может выступать только ее собственник. Реквизиты соответствующих документов, подтверждающих право собственности, должны присутствовать в договоренности.

Если сделка заключается через представителя — в документ вносятся реквизиты доверенности, паспортные и контактные данные доверенного лица. Итоговый перечень документации, реквизиты которой необходимо отразить в предварительном договоре, следующий:

  • действующие паспорта сторон;
  • свидетельство о регистрации права на квартиру;
  • документ, на основании которого свидетельство оформлено — дарственная, договор купли-продажи, завещание;
  • технический паспорт квартиры.

При составлении предварительной договоренности о купле-продажи квартиры не требуется:

  • составлять акт приема-передачи;
  • представлять выписки об оплате коммунальных платежей и отсутствию задолженностей;
  • оформлять выписку из ЕГРН для доказательства отсутствия обременения.

С учетом данных аспектов предварительный договор считается упрощенной версией основного. Несмотря на сохранение одинаковой структуры документ требует меньше реквизитов — в основном паспортные и технические данные на участников сделки и предмет купли-продажи.

Образец и бланк

Предварительный договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости не имеет стандартного официально утвержденного бланка. Документ составляется в свободной форме с учетом требований к изложению существенных условий предстоящей сделки.

Именно данные положения нередко становятся препятствием для признания юридической силы предварительного договора. Для наглядности ознакомиться с образцами таких документов можно ниже. При необходимости договоренность дополняют собственными условиями.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке заключается по общим предписаниям. Готовый бланк для заполнения нередко выдают и банки, обеспечивающие ипотечное кредитование. При необходимости составить такой документ можно и самому.

Условия расторжения

Расторжение предварительного соглашения о купле-продаже

Предварительный договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут тремя способами:

  • по инициативе одной из сторон — для этого направляется уведомление контрагенту, после чего процедура расторжения проходит в соответствии с условиями договоренности;
  • по общему согласию сторон — в этом случае договор просто аннулируется, составление дополнительных документов к нему не требуется;
  • решение суда — обращение в суд тоже считается инициативой одной из сторон, подача иска может принуждать ответчика к выполнению соглашения или просить о признании предварительного договора недействительным.

Отдельным вопросом выделяют возврат задатка. Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры имеются соответствующие условия — процедура следует согласованным предписаниям.

Если документ расторгается по инициативе продавца — задаток возвращается в двойном размере. При согласии сторон внесенные средства передаются в соответствии с первоначальным объемом.

Также обращают внимание на срок действия предварительного договора купли-продажи. Если в течение указанного периода сделка по отчуждению квартиры не была заключена — одна из сторон может обратиться в суд с требованием обязать контрагента выполнить условия договоренности.

На обращение в суд сторонам дается полгода с момента истечения срока действия предварительного договора. Если иска не последовало — документ считается расторгнутым по обоюдному согласию. Срок исковой давности может быть увеличен при наличии уважительных причин.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий