Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

Владельцы ипотечных квартир время от времени сталкиваются с необходимостью их продажи. На это возникают самые разные причины. Внезапный переезд или невозможность оплачивать кредит часто портят долгосрочные планы. Знания о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать безопасно, бывают очень полезными.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Возможность продать ипотечное жилье есть, но необходимо учитывать множество нюансов. Квартира, купленная в ипотеку, является собственностью покупателя, однако она автоматически становится залоговой. Это означает то, что до тех пор пока кредит не будет полностью выплачен, кредитная организация, выдавшая ипотеку, имеет право потребовать не выплаченную сумму из стоимости жилья.

Кроме того, в Федеральном Законе существуют ограничения на пользование ипотечной квартирой. Это может касаться перепланировки, прописки дальних родственников или сдачи в аренду. Банк, выдавший кредит, заинтересован в сохранении стоимости подобного имущества.

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно исключительно с разрешения банка. В некоторых случаях ему это даже выгодно, так как помогает быстро погасить остаток задолженности. Это особенно важно в тех ситуациях, когда заёмщик потерял возможность самостоятельно погашать долг по кредиту.

Важно понимать, что банк или другая кредитная организация, выдавшая ипотеку, при продаже потребует выплатить оставшуюся сумму задолженности по кредиту с учётом процентной ставки.

Если собственник квартиры нашёл покупателя, ознакомленного с условиями продажи жилья в ипотеке, и согласен с ними, то необходимо выбрать оптимальный способ сделать это.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа недвижимости в ипотеке

Существует несколько способов продажи ипотечной недвижимости:

  • Досрочное погашение. Заёмщик может досрочно погасить ипотеку за счёт средств, полученных от покупателя, и оформить договор купли-продажи уже как самостоятельный собственник квартиры.
  • Продажа долговых обязательств. Если покупатель желает приобрести квартиру в ипотеку, то можно задействовать процедуру перекредитования.
  • Продажа с помощью банка. В этом случае процедурой продажи квартиры занимается только кредитор. От собственника требуется только согласие.
  • Самостоятельная продажа. Процедура, при которой банк заключает сделку о продаже квартиры с покупателем, который погашает задолженность по ипотеке.

Выбор подходящего способа нужно согласовать с покупателем. Когда нужный способ удовлетворит потребности всех сторон, можно приступить к его реализации.

Досрочное погашение

Долгосрочное погашение задолженности по кредиту — выгодный для продавца, но не всегда безопасный для покупателя способ сделки. Заключается в том, что собственник квартиры погашает остаток ипотеки деньгами, полученными от покупателя. Затем продажа жилья осуществляется стандартным образом. Найти покупателя, согласного на такие условия, довольно сложно. Многих отпугивает сам факт того, что квартира не является в полном владении продавца.

Однако такой способ продажи часто используется в тех случаях, когда ипотека взята на квартиру в строящемся здании. Жилплощадь в новых домах с современной планировкой пользуется хорошим спросом. Не все застройщики к окончанию строительства имеют свободные квартиры на продажу. В таких ситуациях покупатель готов к подобного рода сделке.

При таком способе продажи покупатель даёт продавцу задаток в сумме, необходимой для погашения долга по ипотеке. Его передачу необходимо заверить у нотариуса. Продавец погашает свой долг по кредиту в банке, после чего необходимо снять с жилья банковское обременение. Это можно сделать через Росреестр или МФЦ. Срок снятия обременения на недвижимость длится 5 рабочих дней.

Для досрочного погашения не обязательно брать задаток у покупателя. Собственник ипотечного жилья может погасить заём из собственных средств, если, конечно, они у него есть.

Последовательность действий:

  1. Получить задаток от покупателя (если требуется);
  2. Погасить задолженность у кредитора;
  3. Снять обременение с квартиры через Росреестр или МФЦ (5 рабочих дней);
  4. Продать квартиру обычным образом.

Продажа долговых обязательств

В случае продажи долговых обязательств, помимо квартиры покупатель также приобретает обязательства перед кредитором. Проще говоря, он покупает жильё, оформляя на себя ипотеку на оставшуюся сумму задолженности.

Такой вариант менее выгодный для продавца, так как он не может самостоятельно устанавливать цену на квартиру. Оценка жилплощади производится банком. К этому варианту продажи прибегают в крайнем случае, обычно если нет возможности самостоятельно оплачивать ипотеку, а другие варианты исключены.

В то же время для покупателя такой способ считается выгодным, потому что стоимость, обычно, ниже рыночной. В такой ситуации следует искать человека, который хочет приобрести квартиру в ипотеку.

Для покупателя процесс покупки долговых обязательств ничем не отличается от стандартной процедуры получения ипотеки. Необходимо подать в банк документы на получение ипотеки и, в случае одобрения, кредит переоформляется.

Последовательность действий:

  1. Покупатель обращается в банк с заявкой на переоформление ипотеки на него;
  2. Если тот даёт согласие на перекредитование, то проводиться оценка жилья;
  3. Оставшийся кредит по ипотеке оформляется на покупателя.

Покупатель ипотечной квартиры имеет право обратиться в другой банк, с наиболее выгодными условиями кредитования. В таких случаях выбранный покупателем банк выкупает долг у предыдущего кредитора и оформляет новый кредит на покупателя.

Продажа с помощью банка

Продажа с помощью банка — наихудший вариант для владельца ипотечной квартиры. Как правило, к нему прибегают сами банки после того, как заёмщик перестаёт платить по кредиту. В таких случаях банк имеет право через суд выставить недвижимость на торги. Покупатель находится довольно быстро, так как цена на такую жилплощадь обычно ниже рыночной.

Кредитор заинтересован только в том, чтобы вернуть оставшийся долг и причитающуюся ему комиссию. Если после подобной сделки остаются деньги, то они передаются бывшему владельцу проданной квартиры.

Из-за того, что банку важно вернуть только деньги, которые должен ему заёмщик, цена на квартиру может не превышать задолженности. В таких случаях бывший владелец проданного жилья может не получить ни копейки.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа — это ресурсоёмкий, но самый оптимальный способ для всех сторон. Владельцу ипотечной квартиры нужно найти на неё покупателя, поставить его в известность о банковском обременении и договориться о цене.

Покупатель обращается в банк и предлагает выкупить залог за ипотечное жильё. После положительного ответа и составления соответствующих документов, покупатель вносит оговорённые деньги в две банковские ячейки. В одну — для банка, помещается сумма, погашающая оставшуюся задолженность. В другую — оставшиеся деньги, для покупателя. После того как обременение с квартиры снято, совершается сделка по продаже, а банк и продавец получают доступ к деньгам.

Самое сложное в таком способе продажи — найти покупателя. Во всех остальных аспектах это очень безопасная сделка.

Последовательность действий:

  1. Покупатель обращается в банк с просьбой о выкупе залога за ипотечную недвижимость;
  2. Кредитная организация оформляет предварительный документ о купле-продаже квартиры;
  3. Покупатель вносит оговоренную с продавцом сумму в две банковские ячейки, в одну — сумму для погашения долга перед банком, в другую — оставшиеся от сделки деньги для продавца;
  4. С продаваемой квартиры снимается банковское обременение;
  5. Договор о купле-продажи квартиры регистрируется в Росреестре;
  6. Продавец и кредитная организация получает доступ к своим банковским ячейкам.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Список необходимых документов в таком случае не сильно отличается от обычной ситуации:

  • Удостоверение личности собственника квартиры. Если у жилплощади более одного собственника, потребуются все удостоверения. Если есть собственники от 14 лет, то требуется удостоверение личности одного из его родителей.
  • Договор купли-продажи может быть в простой форме и нотариально-заверенный.

В некоторых случаях могут потребоваться разрешения и доверенности:

  • Согласие супруга. Требуется в том случае, если жильё приобретено в браке. Такое согласие должно быть нотариально заверенным.
  • Разрешение органов опеки и попечительства необходимо в случае, если один из собственников не достиг совершеннолетия. Для получения документа необходимо подать заявление в органы опеки.
  • Доверенность необходима, если собственник квартиры не может заниматься процессом продажи квартиры самостоятельно, и это делает доверенное лицо. Доверенность тоже должна быть заверена нотариально.

В случае досрочного погашения долга, из средств, выданных покупателем во время сделки, необходимо написать от руки расписку о получении аванса или задатка. Эту сумму необходимо указать в договоре.

Если происходит процесс перекредитования, в качестве гарантии необходимо составить предварительный договор купли-продажи. Его составляет покупатель, собственник должен только поставить подпись.

Кредитор и покупатель могут запросить также дополнительные документы:

  • Справка об отсутствии долгов за интернет, кабельное телевидение и т.п. Их можно взять в тех компаниях, с которыми заключены договоры на предоставление услуг. Кроме того, следует уточнить у покупателя: нуждается ли он в этих услугах, и нужно ли переоформить контракт. В противном случае следует расторгнуть эти контракты.
  • Выписка из лицевого счёта. Она демонстрирует то, что собственник квартиры не имеет долгов по коммунальным платежам. Её можно получить в паспортном столе.
  • Технический паспорт на недвижимость. Необходим для того, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире не делали незаконной перепланировки.
  • Выписка из Росреестра. Некоторые банки требуют предоставить этот документ, некоторые заказывают сами. В ней содержатся данные о собственниках и всех ограничениях, наложенных на жильё.
  • Выписка из домовой книги. Иногда банки требуют выписаться из квартиры перед её продажей.

В крайних случаях покупатель может потребовать справку из психоневрологического диспансера. Это нужно для того, чтобы убедиться о вменяемости продавца, и не столкнуться в дальнейшем с оспариванием продажи жилья.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Риски при продажи ипотечной квартиры

В случае правильного оформления сделки и отсутствия проблем с документами, никаких рисков нет. Продавцы иногда опасаются в надёжности покупателя. Однако в большинстве случаях в процессе участвует кредитор, который заинтересован в безопасной сделке и строго контролирует процесс.

Чтобы избежать рисков, связанных с обманом, необходимо строго придерживаться процесса: не подписывать никаких документов если вы не уверенны в их содержании, не предоставлять третьим лицам оригиналов документов, а также лично сопровождать все документы, и передавать их по назначению лично.

При оформлении документов на продажу квартиры можно столкнуться с многими рисками:

  • Возможность оспаривания законности сделки. Для того чтобы этого избежать, необходимо оформить соответствующее согласие всех собственников. Обязательно получите разрешение из органов опеки и попечительства, договор купли-продажи может быть признан недействительным в случае нарушения прав несовершеннолетних.
  • Возможность административной ответственности при нарушении прав соседей. Любая перепланировка и нарушение границ объекта жилья, например, наличие пристройки или мансарды, может стать основанием для отказа в праве распоряжаться обременённой недвижимостью.

В случае если одна из сторон нарушает условия договора купли-продажи, сделка может быть признана недействительной через суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий